Как присоединить технический этаж к квартире

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

• Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
• Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

• Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
• Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
• Проведение реконструкции (собственниками);
• Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
• Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

• Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
• Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
• Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
• Проведение переустройства;
• Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
• Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

• Архитектурное управление;
• Госпожнадзор;
• Мосгаз;
• МЧС;
• Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

• Согласованный проект;
• Технический паспорт на квартиру;
• Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Владельцы квартир, расположенных на последних этажах, имеют возможность создать мансарду, поскольку у них есть право присоединить часть чердака к своему жилью. Для тех, кто хочет воспользоваться этой возможностью, АиФ.ru составил пошаговую инструкцию и рассказал, какие действия необходимо предпринимать.

Первоначальная оценка

Первый шаг, который нужно сделать — определить, можно ли присоединить к квартире чердак. Необходимо выяснить, не проведены ли над квартирой коммуникации, к которым коммунальные служащие обязательно должны иметь доступ и, если они имеются, можно ли их перенести.

Кроме того, нужно узнать, позволяет ли конструкция дома присоединение чердака. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, создание мансарды возможно при несущей способности перекрытия 150 кгс/кв. метров, градусе уклона кровли от 35 до 55 градусов и высоте от пола до потолка 2,3 метров.

Следует помнить, что жилищная инспекция не разрешает делать перегородки возле трубопровода или шахты лифта и сносить несущие балки и капитальные стены. Также запрещено присоединять чердак в доме, включенном в план капремонта.

Если явных препятствий для создания мансарды нет, нужно заказать техническую экспертизу, по итогам которой собственнику будет выдано официальное заключение.

Собственники

Прежде чем планировать создание мансарды, нужно выяснить в госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не принадлежит ли кому-то чердак. Если его уже приобрели, нужно будет договориться о цене с собственником.

Однако, как поясняет Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, в большинстве случаев чердаки в многоквартирных домах находятся в собственности владельцев жилья. Это общее имущество, определяемое в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Оно не является частью квартир, как и лестницы, лифты, подвалы, коридоры, технические этажи и т.д. Из этого следует, что жилец, желающий оборудовать у себя мансарду, должен будет для этого получить разрешение у соседей — всех владельцев квартир. На этом этапе часто возникают сложности, поскольку нередко находятся несогласные. По словам Дмитрия Швецова, директора департамента строительства TEKTA GROUP, возможно, придется не только найти всех владельцев помещений многоквартирного дома, но и организовывать собрание собственников, создавать товарищество собственников жилья, оформлять общедолевую собственность на общие помещения.

Создание проекта

Третьим шагом является создание проекта мансарды. Сложность не только в том, что с технической точки зрения это непросто, но и в необходимости согласования проекта во многих инстанциях. Проект должны одобрить Архитектурное управление, ТО ТУ Роспотребнадзора, ГУ МЧС, Госпожнадзор, Москомархитектура, Мосгаз, а также автор проекта дома и районный архитектор. Вместе с проектом необходимо предоставить техпаспорт на квартиру или план БТИ, согласие собственников квартир, копии правоустанавливающих документов. После всех согласований разрешение на реконструкцию выдает Мосжилинспекция.

По оценке Марии Литинецкой, гендиректора «Метриум Групп», техническое заключение о возможности присоединения чердака в среднем обходится в 30–50 тыс. рублей, но конкретную стоимость назвать сложно, так как в процессе могут появиться дополнительные расходы, связанные с получением согласия собственников. Проект присоединения чердака стоит в два раза дороже. Кроме того, нужно будет оплатить госпошлины на согласование в надзорных инстанциях. Помочь с согласованием могут специальные посреднические и юридические организации, рассказывает Швецов. Стоимость их услуг начинается от $500 за кв. метр и может доходить до $4600 за «квадрат».

Шаг первый. Первоначальная оценка

Прежде чем начинать собирать документы и чертить на бумаге план мансарды, необходимо определить, возможно ли присоединение чердака в принципе. Нужно узнать, не проходят ли прямо над квартирой коммуникации, к которым должен быть обеспечен беспрепятственный доступ коммунальных служащих. Если некоторые из них можно перенести, то строить перегородки около шахты лифта или трубопровода жилинспекция не позволит совершенно точно. Помимо этого, присоединение возможно только в том случае, если это позволяет и конструкция здания — запрещён снос несущих балок и капитальных стен.

«Существует ряд ограничений — присоединение возможно при определённом градусе уклона кровли (от 35 до 55 градусов), несущей способности перекрытия (150 кгс/кв.м.) и необходимой высоте от пола до потолка 2,3 м. Также присоединить чердак не разрешат, если дом входит в план капитального ремонта», — рассказала Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.

Если после первого осмотра явных причин, препятствующих присоединению чердака, не выявлено, то нужно заказать техническую экспертизу, в результате которой должно быть дано официальное заключение.

Шаг второй. Договориться с собственниками

В первую очередь нужно определить, не является ли чердак чьей-то собственностью. Узнать это можно в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если чердак уже кем-то приобретён, то договариваться о цене нужно с его владельцем. «Но, как правило, чердаки в многоквартирных домах являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, — рассказала АиФ.ru Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate. — Определение общего имущества дано в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Это помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы». Значит, для того, чтобы присоединить чердак, владелец квартиры должен будет получить согласие всех владельцев квартир.

«Один из самых непростых этапов — получить разрешение на присоединение чердака от всех жильцов дома, как это предписывает закон. Наверняка найдутся несогласные, с которыми придётся "договариваться". К тому же, иногда приходится не только выявлять всех собственников помещений, расположенных в доме, но и организовывать собрание собственников, регистрировать ТСЖ, оформлять общедолевую собственность на нежилые помещения многоквартирного дома», — считает Дмитрий Швецов, директор департамента строительства TEKTA GROUP.

Шаг третий. Проект

Разработка проекта мансарды — непростое дело не только с технической точки зрения, но и потому, что он должен быть согласован во множестве инстанций: ТО ТУ Роспотребнадзора, ГУ МЧС, Архитектурное управление, Мосгаз, Госпожнадзор, Москомархитектура, районный архитектор, автор проекта дома (Моспроекте, МосжилНИИпроекте и др.). Окончательное разрешение на проведение переустройства выдает Мосжилинспекция. К проекту реконструкции должен быть прикреплён также план БТИ или технический паспорт на квартиру, копии правоустанавливающих документов, согласие собственников квартир.

Цена вопроса

Присоединение чердака — мероприятие не из дешевых. «Точную сумму назвать сложно, поскольку в процессе присоединения могут возникнуть дополнительные расходы, касающиеся согласия жильцов на использование чердака. Относительно технического заключения о возможности присоединения чердака, то его средняя стоимость составляет 30 – 50 тыс. рублей», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Проект присоединения чердака будет стоить в два раза дороже. Ещё несколько тысяч рублей составят госпошлины на согласование в надзорных инстанциях. «Свои услуги в решении этого непростого вопроса предлагают различные посреднические и юридические организации. Их тариф начинается от 500 долларов за кв. метр и может достигать 4600 долларов за кв. м, если речь идет об элитной недвижимости», — рассказал Дмитрий Швецов.

Стоимость ремонта и отделки чердака ограничена только фантазией и финансовыми возможностями его нового владельца.